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本文轉自微信公(gong)衆號：第一課堂(tang)

3月已經過(guo)去10多(duo)天了，从(cong)過完年到(dao)現在，買房的熱(re)潮已經持續了好(hao)一段時間，那(na)麼今年的買(mai)房目標實現了吗？在房价高涨不停的情况下(xia)，許多人都在考虑要不要買房，特別是準(zhun)夫妻們也禁不住誘惑，纷(fen)纷物色起自己(ji)的婚房了。購置婚房涉及多項關(guan)键決策(ce)，其中產權登記和權屬確定是影(ying)響日后產權分(fen)割、貸款審批、契税缴納等一系列事項(xiang)的重要(yao)環節。

房產證上的署名(ming)確實具有(you)重要意義，房產證上出現名字會讓人覺得这套房產有(you)自己的一(yi)份權益，但是，仅仅因為(wei)房產(chan)證上寫有你的名字，就能說明这套房子完(wan)全屬於你個(ge)人了吗？

未必！！！

房產證上有你的名字(zi)≠房(fang)子(zi)是你的

在絕大多数(shu)購房者的認知中，如果(guo)房產證上加上了自己的名字，那麼这個(ge)房子肯定是有我的一份。然而現實情况並(bing)非如此簡單。根據有關規定，房產所有權的最高效力來自於房產(chan)登記这一法律行為。房子作為不動產物權，它(ta)的設(she)立、變更、轉讓和消滅等一(yi)系列產權變化(hua)，都需要經過依法登記的程序，才(cai)會產生法律效力。

房產證與不動產登記簿兩(liang)者記载不一(yi)致的，除有證(zheng)據證明不動產登記簿確有(you)错误外，以不動產(chan)登記簿為準。因(yin)此你不要考虑是婚前還是婚(hun)后寫名字了，房產證没有你的(de)名(ming)字也无所谓，但是一定要在不動產登記簿(bu)上有你的(de)名字。

就算(suan)房(fang)產證上没你的名，也有(you)你的份

从一紙公文的角(jiao)度上(shang)看，房管局的不動產登記簿上有(you)名字才算数，而另一方面，結婚前(qian)買的房子，就算是寫了兩個(ge)人的(de)名字，如果闹上法庭(ting)，没有證明出资的有效證據材料，即使登記簿中包含该(gai)方的名字(zi)也难以获得相應的權益保護。

但是，上述这(zhe)種情况也仅仅(jin)是考虑到婚前買房的特殊情形，如果是领結(jie)婚證后買的房子，就算是只寫一(yi)個(ge)人的名字在產權證上，也是屬於夫(fu)妻共同財產的(de)範畴。就(jiu)算是父母全资買下(xia)的房子，如果没有明確的书面說明是贈予(yu)其子女個人(ren)而非贈予夫妻雙方，也還是會被認定為夫妻共(gong)同財產。萬一不幸离婚(hun)，房屋所有權者也要补偿對方在購房過程中出款的部分，以及房子增值所(suo)產生的溢价部分。

房(fang)產證上署名越多，缴的(de)税款也越多

最后，說(shuo)的是關於(yu)房產證上寫几個名字的問題。其實房產證上寫几個人的名字(zi)都没問題(ti)，但寫的人越(yue)多(duo)，要缴納的税款(kuan)越多。目前關於產權證(zheng)上到底寫谁的名(ming)字主要有5種做法，不同的方案可(ke)能(neng)导致不同的法律后果，恋(lian)愛中的男女應当對此(ci)有清晰的認识，然后再根據(ju)自己家庭和對方的實际情况選擇(ze)適合的方案，以免仓促決定(ding)后，家(jia)庭、恋人反目，產生不必要的(de)矛盾(dun)。

婚(hun)房房產證(zheng)署名 5種選擇后果大不同

第一(yi)、寫“準夫妻”二(er)人的名(ming)字

这是大多数恋人特別是女孩子的觀點。他們認為，既然房子買了是結(jie)婚用的(de)，未(wei)來也是給他們居住的，当然應该寫恋人雙方的名字。

◆登(deng)記在“準夫妻”名下的法律后果

如果采用这種方案(an)，那麼房屋將被認定為夫妻的(de)共有財產(chan)，貸款也(ye)認定是夫妻的共同(tong)债務。如无“借条(tiao)”等其他證(zheng)據(ju)，父母的出资也將被認定為贈與夫妻兩人，归雙方共(gong)有(you)，若出現离异，父母也无權(quan)索回出资錢款。

但(dan)如果購房后"準夫妻"並没有進行婚姻登記，而是最(zui)終分手，那麼这套(tao)"準婚房"仍將被法律(lv)認定為雙方共有財產，相應的貸款债務也會被視為雙方的共同债務，这(zhe)在處理財產(chan)分割和债務承

但對(dui)於父母的出资，如果有相應證據顯示父母(mu)出资是基於"準夫妻"雙方(fang)結婚的(de)目的，法院也會認定这(zhe)部分出资是一種附加条件的贈與，而条(tiao)件就是雙方結婚。

但如果雙方没有結婚，父母(mu)就有(you)權索回出资的錢款，上海一家法院此前就出(chu)現過这樣的判例。

第二、寫父母的名字

这是很多男方家长的觀(guan)點。他們認為，虽然房子(zi)買了是結婚用(yong)的，但毕竟恋人們還没有(you)登記，有的期(qi)房還要等一年多才能(neng)交房，到時候分手了该怎麼辦(ban)。况且首付款全是父母出(chu)的，恋人們並没有什麼投(tou)入，因(yin)此寫父母的名字(zi)也比较。

◆登記在父(fu)母名下的法律后果

若采用这種方案，房屋的(de)所有權將被法律認定為父母的財(cai)產，相應的貸款债務也(ye)被認定為父母的债務，该房產(chan)日后產生的增值收益由父母享有，发(fa)生貶值(zhi)损失時也由父

但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙(shuang)方离婚，一方虽然(ran)无法直接主张(zhang)房屋所有權，但對於已支(zhi)付的貸款本息可以主张為向父母的借貸關系(xi)，並(bing)有權要求父母返還该筆款項並按比例平均分割，以維護自身的財產權益(yi)。

第三、寫男方及其父母(mu)的名字

这種做法在現實(shi)生活中也(ye)较為普遍，往往是因為男方的(de)父母出了全部的首付款，未(wei)來的還貸也主要依靠男方的(de)收入來承擔，从財產認定的角度看(kan)，这(zhe)套婚房(fang)應当算是男方家庭的財產。

◆登(deng)記在男方及(ji)其父母名下的法律后果

若采用这種方案，房屋將(jiang)認定是男方及其父母的共有財(cai)產，貸(dai)款也認定為他們的(de)共有债務，相應的增值(zhi)或貶值由他們共同享有或承擔。

而男方的(de)相應(ying)產權份额屬於婚前個人財產，根據新的《婚姻(yin)法》規定，这部分財產在婚姻關系(xi)存續期間並不因結婚这一法律(lv)事實而自動產生共有的法律后果。

但如果婚后(hou)夫妻雙方用婚(hun)后的收入還貸的，若雙(shuang)方离婚，女(nv)方虽无法主张房屋所有權，但對於已支付的貸款(kuan)本息可(ke)主张為夫妻共同財產，並(bing)要求男方及其父(fu)母返還並平均分割。在(zai)產權證登記(ji)在女方及其父母名下的情况下，法律后果亦是这樣(yang)。

第四、寫雙方(fang)父母和“準夫妻”的名(ming)字

很多(duo)人認為，與其經历复雜(za)的權(quan)屬分割程序，不如將雙方所有參與人都登記到產(chan)權證书上，这樣每個人都能(neng)获得明確的法律權(quan)利，看(kan)似公平合理

◆登記在(zai)雙方(fang)父母和“準夫妻”名下的法律后果

若采用这種方案，房屋(wu)將被認定為"準夫妻"雙方及其各自(zi)父母的共有(you)財產，購房貸款相應認定為该共(gong)有關系中所有人的共有债(zhai)務，未來(lai)房產產生的增(zeng)值收益或貶值损失也將由这些共同產權人按照各自份额共

如果(guo)婚后仅依靠夫(fu)妻雙方的婚后收入進行房貸還款，一旦雙方(fang)离婚，對於已支付的貸款本息部(bu)分可以主张認(ren)定為夫妻共同財產，而雙方父母則无(wu)權對该部分財產(chan)進行分割和享受。

第(di)五(wu)、只寫男方或(huo)女方的名字

在由"準夫妻"中的一方(fang)或一方(fang)的家庭独自承擔所有房款的情况下，為了(le)避免婚后因父母的介入而產生不必要的麻烦與家庭(ting)纠纷，很多恋人在購房時選擇了这種方案，以此來規避日后可能出現的財(cai)產權屬争議。

◆只登記在男方(fang)或女方名下的法律后果(guo)

这種情况需要从兩個角度進行分析：其一(yi)，当一方或一方的父母出资購置房產，仅仅登記在(zai)该(gai)方子女的名下時，根據(ju)新《婚姻(yin)法》的規定，该房產屬於该(gai)方子女的婚前個人財產(chan)。这類財產(chan)在婚姻關系存續期間具有独立(li)的法律地位，結婚后也不會(hui)因為夫妻身份的改變而自動轉化為夫妻共(gong)同財產。

其二，一(yi)方或一方的父母出资購置房產，但將產權證登記在未出资的另(ling)一(yi)方名下的情况，法院通常認定為(wei)一種附条件的贈與(yu)行為。在这類争(zheng)議中，雙方的婚姻状態成為判定財產归(gui)屬的關键因素(su)。若雙方(fang)未結婚，该房屋作為不(bu)動(dong)產的法律所有權屬於產權證上所载一方，但出资方可以要求(qiu)返還已支付的(de)款項。

其實家家都有一本难念(nian)的經，不管(guan)是(shi)哪種方式本身都没有對與错之分。與其費盡心思争夺这些，不如好好經營(ying)自己的家庭(ting)。

房(fang)產證寫子女名字酿大(da)错！再不看就晚了

第一：孩子独立買房時(shi)可能多付首付。如果(guo)孩子和父母没有(you)共有房產，即父母房產(chan)證上没有孩子的名字，那麼孩(hai)子成(cheng)年后購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優(you)惠房貸利率。如果孩子在(zai)限購(gou)政策出臺前、在未成年時和(he)父母共(gong)有房產不超過2套，根據(ju)政策(ce)，成年后可独立(li)購買1套住房。有些規定，这套房貸款利率可以(yi)享受首套房優(you)惠，但首付卻可能(neng)要按照二套房標(biao)準，付七成(cheng)。

第二：孩子婚后買家庭第二套(tao)房時可能交房產税(shui)。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套(tao)面积在90平方(fang)米，如果房產份额事先不做約定的話，默認每人三分之一份额，即孩子(zi)名下已經有(you)60平方米房產。这種情况(kuang)在實际家(jia)庭中较為普遍，父母出於對(dui)子女的保障(zhang)考虑，往往會將房產證上添(tian)加孩子的名字。成年(nian)后孩子以自(zi)己名義購買首套房建筑面积100平方(fang)米，按(an)照政策，首套房无(wu)论面积多大，都不計征房產税。这一政策的初衷是為(wei)了保障剛成年的年(nian)轻人的基本住房權益。及至孩子婚后(hou)想購買家庭第二套(tao)房，假設建筑面积是120平方(fang)米，則孩(hai)子名下的房產总建筑面积(ji)達280平方(fang)米。根據房產(chan)税征收規則(ze)，扣(kou)除(chu)小家庭一家三口180平方(fang)米的免税面积，還有100平方米(mi)需要征收房產税。其中60平方米就是未成年時父母出(chu)於愛心在房產證上添加(jia)孩子名字的結果，这部分房產的存在直接影響了第二套房的税收成(cheng)本。

第三項風险涉及孩子婚后(hou)意外身故的法律后果(guo)。根據民法典繼承编規定，如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、親生孩子(zi)和父母都屬於第(di)一順序繼承人，擁有(you)平等的繼承權，可以繼承逝者名下的全部財產(chan)，既包括婚后取得的共同財產，也包括(kuo)婚前(qian)個人財產。这意味着当孩子在未成年時與父母共有房產的情况下，该房產中孩子名下的份(fen)额將被作為遗產進行法定分割。配偶和孩(hai)子可能各占一定比例，父母作為上一代繼承人也有(you)權获得相應份额。

面對(dui)未成年子女名下房產可能带來的税收風险(xian)，房產(chan)和法律專(zhuan)家提出了兩項實际可行的化解方案。其(qi)一是通過公(gong)證機構進行法律公證，明確約定子女在未成年期間與父母共有的房產(chan)，在父母生前该房(fang)產的權(quan)益屬於父母所有，以此(ci)在法律層面明(ming)確權屬關系。其二是直接(jie)前往房產交易(yi)中心辦理房產份额變更手續，可以减(jian)少子女名(ming)下的房產份额比例，最少可以(yi)變(bian)更至1%的極低比例。

房產證即將正式下岗！

房產證这事其實還真挺重要的，不(bu)過——房產證即將(jiang)下岗，不動產證正式登場(chang)！

據中國之聲(sheng)《央廣新闻》報道(dao)，2015年11月9日，北京市正式實施不(bu)動產統一登記製度。16個區縣的市民新(xin)申請辦理的將(jiang)不再是過去的“房本”，而是不動(dong)產權證书。

目前已有北京、廣州(zhou)、深圳、杭(hang)州(zhou)、厦門、青(qing)岛等(deng)多個城市均启動了不動產登記製度。其他大城市(shi)如南京(jing)、大连(lian)、沈阳等等也在积(ji)極推進这項製度。

按照國家“不變不换(huan)”的原則，現有(you)各類不動產權證书繼(ji)續有效，權利不變動，證书不(bu)更换。也就是說，旧證(zheng)、新證同時都(dou)具有法律效力。

但新購房屋等不動產並首次(ci)辦理產權證，申請辦理產權變更登記、轉移登記等手續的市民，將(jiang)逐(zhu)步换发新的不動產證。農村土地承包經營權登記按照(zhao)國家規定予(yu)以5年過渡期。

以后(hou)買房子拿的將是不動產權證了哦！搞清楚了記得要告(gao)訴其他人！

吴曉波：手上留(liu)點保命錢，剩的扔出去買房(fang)！

融哥知道很多人，對於買房这件事大(da)家其實都挺纠(jiu)結的，当自(zi)己不能完全確(que)定的時候，我們可以(yi)先放(fang)一放，静下(xia)心來聽聽其他聲(sheng)音，比如↓↓

吴曉波(bo)表示(shi)，从改革開(kai)放以來，中國已(yi)經历兩個(ge)长波段經濟周期：第一(yi)個是1978年到(dao)1997年，这個阶段的特點是从產業經濟向商品經濟(ji)轉型(xing)。

在这20年里，中國最賺錢领域(yu)主(zhu)要集中在飲料食品、紡織服裝和家電行業。“那時的中國經(jing)濟是短缺經濟，是在(zai)生產(chan)線上賺錢，只要能生產就能(neng)获取財富(fu)”，吴曉(xiao)波总結說道。

第二個(ge)大的經濟周(zhou)期是1998年到(dao)2014年，在这個阶(jie)段，中國(guo)經濟開始由轻型化向重型化(hua)轉型。形成了“出口、投资、”三家馬(ma)车，迅猛发(fa)展，鋼鐵、水泥、電解铝、煤碳、石油等能源价格開始大幅上(shang)涨，中國也迎(ying)來(lai)10年（1998－2008年）。除此之外，这一周期(qi)另一個顯著變(bian)化就是經濟诞生，诸(zhu)多互聯網企業都孕育於(yu)1998-1999年。

吴曉波(bo)表示(shi)，伴随着(zhe)新一轮的资產泡沫，中國第三個大經濟周期正在展開(kai)，这同時也意味(wei)着一個全新的(de)创富周期。“新的產(chan)業經濟逻輯會比以往大不相同(tong)，未來的機會可能不是屬於所有(you)人。”他表示，在(zai)此周期中，實體經濟、消(xiao)費、金融、城鎮(zhen)化等领域都將发生新變化(hua)。只有理解和跟上这些變化，未來10年仍然是“最好的賺錢時間”。

優質不動產仍是抗風险投资首選

對此，有着十多年中國企業史研究經驗的吴曉波当天對到(dao)場(chang)財富人士也給出了四點建議：一是加大资產的杠杆效應，是抵抗人民幣泡沫的唯一手段(duan)；二是“＋支持80后创(chuang)業”=贏得下一轮紅利(li)；三是“全球化资產配置(zhi)＋優質不動產(chan)投(tou)资”=規避風(feng)险；四是投资(zi)自身健康和精神消費(fei)。

每年都買一套的吴曉波因為女儿求學的原因今年(nian)將置業的地點選在了(le)洛杉矶。但他(ta)表示，不動產(chan)仍然是抵抗泡沫(mo)非常好的產品，特別是在中國地區，優質(zhi)地(di)段、品牌開发(fa)商、有天然资源的不動產仍然可以配(pei)置(zhi)，因為它的(de)抗風(feng)险能力最強。

“中(zhong)產阶級是品質愛(ai)好者，房子的售价是5萬、8萬還是10萬，與成本无關，而是和所營(ying)造的文化氛围、社區(qu)氛围相關”他表示，未來很可能同一區域、同樣的(de)高(gao)層，一個小區賣8萬，另一小區卻(que)只能賣4萬，这就(jiu)是软能力(li)的區別。